Wer muss die Wohnung eines Verstorbenen räumen?

Es sind die Erben – nicht automatisch die Kinder und nicht der Vermieter. Hier steht, wer wann zuständig ist und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen.

 

Wenn jemand stirbt, steht die Wohnung irgendwann leer – und ziemlich schnell stellt sich die Frage, wer sie eigentlich räumen muss. Die Antwort ist einfacher, als sie sich anfühlt: Es sind die Erben. Nicht automatisch die Kinder, nicht der Vermieter, nicht derjenige, der zufällig einen Schlüssel hat.

Warum die Erben und niemand sonst

Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen auf die Erben über – Guthaben und Schulden, Verträge und Pflichten (§ 1922 BGB). Dazu gehört auch der Mietvertrag. Er endet nicht mit dem Tod, sondern wird mit dem Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Und wer Mieter ist, muss die Wohnung am Ende geräumt zurückgeben.

Das erklärt auch, warum der Vermieter nicht einfach selbst räumen darf: Die Sachen in der Wohnung gehören ihm nicht, sie gehören dem Nachlass. Räumt er ohne Zustimmung des Erben oder ohne gerichtlichen Titel, ist das verbotene Eigenmacht.

Der häufigste Sonderfall: jemand hat dort mitgewohnt

Wenn der Ehepartner, der eingetragene Lebenspartner, ein Kind oder eine andere Person, die zum Haushalt gehörte, in der Wohnung gelebt hat, tritt diese Person in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB). Bei mehreren Mietern wird das Mietverhältnis mit den übrigen fortgesetzt (§ 563a BGB).

Dann ist es keine Nachlassfrage mehr, sondern schlicht deren Wohnung – mit dem Recht, dort zu bleiben. Wer nicht bleiben will, kann innerhalb eines Monats erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzt.

Prüfen Sie diesen Punkt immer zuerst. Er entscheidet darüber, ob überhaupt geräumt werden muss.

Mehrere Erben: gemeinsam verantwortlich, einer sollte handeln

Gibt es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Rechtlich sind alle gemeinsam verantwortlich – praktisch führt das oft dazu, dass gar nichts passiert, weil jeder auf den anderen wartet, während die Miete weiterläuft.

• Benennen Sie eine Person, die den Kontakt zum Vermieter und zum Räumungsbetrieb hält. Kurz per E-Mail an alle, damit es dokumentiert ist.
• Legen Sie vor der Räumung fest, was aufgehoben wird. Fotos, Unterlagen, Schmuck, Erinnerungsstücke. Danach ist es zu spät.
• Klären Sie, wer die Rechnung zahlt und wie das später verrechnet wird. Das ist der häufigste Streitpunkt.
• Wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig wird: Das Nachlassgericht kann helfen, und eine Anwältin für Erbrecht ist billiger als drei Monate zusätzliche Miete.

Wenn nicht klar ist, wer erbt

Manchmal ist zum Zeitpunkt der Räumung noch unbekannt, wer Erbe wird – etwa weil ein Testament noch nicht eröffnet ist oder weil sich Angehörige nicht ermitteln lassen. Dann kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger einsetzen (§ 1960 BGB). Er verwaltet den Nachlass stellvertretend und darf auch eine Räumung beauftragen.

Für Vermieter ist das der geregelte Weg: einen Antrag beim Nachlassgericht anregen, statt selbst zu handeln.

Betreuer, Bevollmächtigte, Pflegeheim

Eine Betreuung endet mit dem Tod. Der bisherige Betreuer ist ab diesem Moment nicht mehr zuständig und muss auch nicht räumen. Eine Vorsorgevollmacht kann dagegen über den Tod hinaus gelten – der Bevollmächtigte handelt dann aber für die Erben und auf deren Rechnung, nicht für sich.

Bei einem Todesfall im Pflegeheim gilt dasselbe: Das Heim kann das Zimmer nicht einfach ausräumen, sondern muss sich an die Erben halten. Üblich ist eine kurze Frist von wenigen Tagen bis Wochen, die im Heimvertrag steht.

Die Reihenfolge, die sich bewährt hat

1. Wohnung abschließen. Nichts mitnehmen, solange die Erbfolge nicht geklärt ist.
2. Prüfen, ob jemand in den Mietvertrag eingetreten ist (§§ 563, 563a BGB).
3. Klären, wer Erbe ist – Testament, gesetzliche Erbfolge, gegebenenfalls Erbschein.
4. Entscheiden, ob angenommen oder ausgeschlagen wird. Die Frist beträgt sechs Wochen. Mehr dazu: Erbe ausgeschlagen – wer räumt dann?
5. Vermieter informieren und die Kündigung schriftlich abstimmen.
6. Unterlagen und Wertsachen sichern, den Zustand mit Fotos festhalten.
7. Räumen lassen, Festpreis vorher schriftlich vereinbaren.
8. Übergabe mit Protokoll, Kaution abrechnen.

Wir räumen im Raum Braunschweig, Wolfenbüttel, Salzgitter, Wolfsburg, Peine, Gifhorn und Helmstedt. Festpreis vorab, Werthaltiges wird angerechnet, Entsorgung mit Nachweis, besenreine Übergabe. Wenn Sie möchten, sind Sie beim Termin gar nicht dabei – viele Angehörige wollen die Wohnung nicht noch einmal so sehen.

Muss ich räumen, wenn ich nur einen Schlüssel habe?

Nein. Ein Schlüssel macht Sie nicht zum Erben und nicht zum Mieter. Geben Sie ihn im Zweifel an den Erben oder den Nachlasspfleger, nicht an den Vermieter, solange die Erbfolge unklar ist.

Der Vermieter setzt mir eine Frist von zwei Wochen. Muss ich das hinnehmen?

Das Mietverhältnis läuft weiter, bis es wirksam gekündigt ist. Nach § 564 BGB kann außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Eine Zweiwochenfrist entspricht dem in der Regel nicht. Sprechen Sie den Vermieter darauf an – meistens klärt sich das ohne Streit.

Kann der Vermieter die Wohnung selbst ausräumen lassen?

Nicht ohne Zustimmung des Erben oder ohne Titel. Er kann aber beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft anregen und mit dem Nachlasspfleger eine Räumung vereinbaren.

Wir wohnen weit weg. Geht das auch ohne uns?

Ja. Wir stimmen alles per Telefon und WhatsApp ab, holen den Schlüssel bei einer Person Ihres Vertrauens oder beim Vermieter ab, dokumentieren die Räumung mit Fotos und übergeben besenrein.

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